Pre producentov, ktorí sa v tomto roku stretli s občasne dymovou pestovateľskou sezónou, tu je svetlý bod: Odborníci na prenájom poľnohospodárskej pôdy očakávajú menšie zvýšenia cien v roku 2024.
Chad Hart, poľnohospodársky ekonóm z Iowa State University (ISU), je jedným z prvých, ktorí odhadujú trendy na budúci rok. Neformálne uskutočnil prieskum medzi manažérmi fariem a vidieckymi odhadcami na začiatku sezóny 2023, pričom svoje zistenia konfrontoval s pestovateľmi a vlastníkmi pôdy na stretnutiach.
„Keď sa pozeráte na rok 2024, výhľad je zmiešaný,“ hovorí a očakáva zvýšenia o menej ako 5 %. Niektorí odhadcovia a manažéri dokonca predpovedajú mierny pokles.
Nedávne trendy ponúkajú stopy k pochopeniu nájomných sadzieb a vyjednávaniu zmlúv na lízing kombajnov a poľnohospodárskej pôdy.
Mnohé univerzity so zameraním na pôdohospodárstvo zverejnili prieskumy, ktoré ukazujú zvýšenie nájomného v roku 2023 podobné tým z roku 2022.
V Iowe sa priemerné nájomné zvýšilo takmer o 9 % pre rok 2023 v porovnaní s rokom 2022, po náraste takmer o 10 % v roku 2022.
„Tento rok je priemer pre štát rekordných 279 dolárov za aker,“ hovorí Ann Johanns, špecialistka na prenájom poľnohospodárskej pôdy a budov z ISU.
Očakávané zvýšenia
V Nebraske sa nájomné za suché plodiny zvýšilo medzi 7 % a 11 % pre rok 2023, podľa predbežnej správy z marca. Poľnohospodársky ekonóm z University of Nebraska, Jim Jansen, očakával len malé zmeny vo finálnej správe za rok — zvýšenia v priemere o 5 % až 10 % vo východnej Nebraske.
Na opačnom konci Cornbeltu, v Indiane, ekonóm z Purdue, Todd Kuethe, očakával zvýšenie vo svojom prieskume.
Aj keď nájomné dosiahlo rekordy v niektorých oblastiach v roku 2023 a zdalo sa byť záťažou pre mnohých producentov, ktorí sa stretávali s vysokými vstupnými nákladmi, nešlo o rekordné zvýšenie. To prišlo s etanolovým boomom v rokoch 2006 až 2012.
Opatrnosť je na mieste
Pre Iowu bol rekordný skok v nájomnom zaznamenaný v roku 2008, keď sa zvýšilo o 19 %, hovorí Johanns.
Jim Knuth, senior viceprezident pre Omaha-based Farm Credit Services of America, si myslí, že pokles príjmov z poľnohospodárstva po etanolovom boome je dôvodom, prečo sa nájomné v posledných dvoch rokoch so silným poľnohospodárskym príjmom nezvýšilo tak rýchlo.
„Na konci dňa sme nevideli dramatické zrýchlenie nájomného ako počas boomu,“ hovorí. „Producenti si pamätajú, ako rýchlo sa môžu zmeniť marže a ziskovosť.
„Videli sme primeranú opatrnosť od producentov pri vyjednávaní hotovostného nájomného,“ hovorí Knuth.
Táto opatrnosť prišla napriek dobrým príjmom z poľnohospodárstva.
„Minulý rok v centrálnom a východnom Cornbelte mali väčšina farmárov najlepší rok vôbec,“ hovorí Doug Hensley, prezident Hertz Real Estate Services, spoločnosti z Nevady, Iowa, ktorá spravuje viac ako 600 000 akrov po celom Stredozápade.
Len málo ľudí očakáva podobné výsledky pre rok 2023, s nižšími cenami komodít a počiatočnou projekciou USDA o 16 % poklese čistého príjmu z poľnohospodárstva.
V analýze trendov nájomného pôdy zverejnenej na webovej stránke Ag Decision Maker, ekonóm ISU Alejandro Plastina tiež predpovedá tlak na znižovanie nájomného v roku 2024.
Flexibilné nájomné zmluvy na vzostupe
Pri pohľade dopredu, Plastina navrhuje používať univerzitné prieskumy ako „referenčný bod pre vyjednávanie vhodného nájomného na budúci rok“, s výhradou, že mnohé faktory môžu byť použité na argumentovanie za nižšie alebo vyššie sadzby. Patria sem: malá veľkosť polí, terasy alebo potoky, ktoré spomaľujú sadenie a zber, vysoká alebo nízka úrodnosť a nadpriemerné miestne ceny v dôsledku blízkosti závodov na biopalivá alebo mlynov na kŕmenie.
Ďalšia výhrada: Univerzitné a vládne prieskumy skutočne neodrážajú nájomné na otvorenom trhu.
Veľa hotovostného nájomného je medzi členmi rodiny a je priaznivejšie pre farmárov, hovorí Knuth. Tieto nájomné sú zmiešané v priemeroch.
Manažéri fariem súhlasia.
„Nájdete niektoré farmy v Iowe, ktoré budú prenajímané za 400 až 500 dolárov [za aker], a keď sa dostanete do Illinois, nájdete nájomné 500 a 600 dolárov,“ hovorí Hensley. „Nechcem povedať, že je to všade na trhu, ale nájdete ich pomerne ľahko.“
Steve Bruere, prezident Peoples Co. v Clive, Iowa, súhlasí s tým, že 600-dolárové nájomné existujú, a „je tu veľa nájomných za 400 až 425 dolárov.“
Bruere, Hensley a Knuth povzbudzujú používanie flexibilných alebo variabilných nájomných zmlúv medzi vlastníkmi pôdy a farmármi. Tieto nájomné zmluvy zvyčajne začínajú s nájomným, ktoré považuje farmár za primerané na pokrytie nákladov, a pridávajú bonus pre prenajímateľa, ktorý zdieľa zisky v dobrých rokoch. Tento bonus môže byť vypočítaný pomocou výnosov a priemerných cien alebo čistého príjmu, napríklad.
„Existuje sto rôznych variácií,“ hovorí Hensley o flexibilných zmluvách.
Knuth odhaduje, že štvrtina alebo viac poľnohospodárskych nájmov je teraz pod flexibilnými dohodami. Niektoré univerzitné prieskumy naznačujú menší podiel, ale panuje zhoda, že používanie týchto zmlúv dramaticky vzrástlo za posledné desaťročie.
Štúdia University of Illinois z roku 2022 porovnávala jednu formu variabilného nájomného s hotovostnými nájmami. Ukázala, že variabilné nájomné fungujú lepšie pre pestovateľov kukurice a sóje ako hotovostné nájomné počas rokov s nízkym príjmom a nie tak dobre v rokoch s vysokým príjmom.
Aby akákoľvek nájomná dohoda fungovala, komunikácia je kľúčová, hovorí Hart z ISU. Farmári môžu mať pocit, že ak zdieľajú príliš veľa finančných informácií, vlastníci pôdy sa budú snažiť vytlačiť z nich viac príjmu. Vlastníci pôdy, ktorí nedostanú podrobnosti o postupoch farmárenia svojich nájomcov, môžu mať obavy, že nájomca znižuje kvalitu pôdy. Napriek tomu, väčšina vlastníkov pôdy chce, aby ich nájomcovia uspeli. Zdieľanie väčšieho množstva informácií môže zvýšiť dôveru, podľa Harta.
„Zistili sme, že čím viac komunikácie existuje, tým lepšie.“
